朱淩波又將山西選定溫州之外的下一個募資重點，正透過山西證券與當地投資者職係和接洽。
重新設計的首期基金投資組合分兩個階段一一
第一階段由於更多考慮做出示範效應，不可能投很長期的項目，持有型物業的占比不會很高，債權類、夾層類（債轉股）和持有型物業的配置比例約為4:3:3；第二階段，將會把比例倒過來，淡化債權類投資，加大股權型持有型的投資力度，可能會占到40%或50%。
在原先的方案設計中，為便於募集操作，首隻基金募集規模設定為5至10億元，而現在這一點也做了調整：第一次募集完運作成功後，將引進中信證券和相關信托公司等金融機構的投資和日本、澳洲和美國的海外基金，同時加大募集範圍和力度，二次募集額度將放大至30億元-50億元，並積極推進海內外公開上市。
響不停的求助電話
好在，朱淩波麵對的並非隻有瓶頸，隨著樓市冬天的延長，他也聽到了市場一陣緊似一陣的叩門聲。
元旦過後的一周，專委會在海澱的寫字樓變得更加忙碌。一家接一家的商業地產開發者上門來尋求融資。天津一家大型國企跑來說，他們圈了幾平方公裡的地，希望打造產業、商業、休閒、住宅等幾大板塊，眼下拿地的資金已解決，三通一平也在做，但後麵的開發資金跟不上了，急需尋找合作投資者。
也有的是項目已建成，但開發商持有物業的資本、專業經營能力不夠，需要尋求買家的。
一直以來，中國的商業地產融資主要依賴單一的銀行信貸。而銀行針對商業地產的貸款品種沒有中長期貸款，均為一至三年的短貸，還要求有資產抵押。而商業地產回收周期長，需要長期資金支持。
近期，也有一些商業銀行通過朱淩波和專委會找項目，雖然他們不願意投入太多的資金，但對項目的要求非常高。
這種情況下，具有一定品牌效應的大型開發商，以及優質項目更容易獲得銀行的青睞，貸款條件也更為優惠。比如，銀行對抵押率的要求會放寬到50%或60%，融資成本一般在10%左右，高出基準利率三四個百分點。
而如果開發商是非品牌公司，且沒有成功業績的案例，對單個項目的融資，銀行開出的條件將非常苛刻，抵押率可能要求40%，而且除項目抵押外，還要求有他項資產，開發商的融資成本可能達到15%到20%。
兩個月前，專委會曾幫助一家商業地產開發商融資，最終通過某國有銀行省級分行的投行部門予以解決，而融資成本高達25%（年利率）。“如果由商業基金來運作，實現20%的收益是很輕鬆的。”朱淩波感歎說。
他相信，作為未來的多元化融資渠道之一的商業地產基金對中小開發商，尤其在開階段的中小開發商的融資，將有很大幫助。
“香港、新加坡、日本、美國商業地產金融創新時功經驗一定是中國的未來，我們願意做第一批的啟蒙者和探索者。”
2017.11.28由亞太學院與新加坡中華總商會和新加坡交易所聯合舉辦的““新加坡REITs案例及分享研討會”今天在北京如期舉行。來自華夏幸福、泰禾地產、龍湖地產、紅星商業、北京城建、北大資源等近二十家亞太學院學員（企業）參會。
《新加坡房地產投資信托REITs及案例分享研討會》
REITs一直被中國不動產特彆是持有型物業視為最佳和終極的解決方案。但始終猶抱琵琶半遮麵！
本月28日，為推動中國不動產企業全麵了解並赴亞洲最成熟的資本市場“新加坡”REITs上市，亞太商業不動產學院特聯合新加坡交易所，新加坡中華總商會和相關新加坡專業機構共同舉辦“新加坡REITs案例及分享研討會”。
新加坡作為相對比較成熟且國際化程度較高的REITs市場，在REITs產品上市的條件要求和優惠政策方麵具有較為成熟的體係，吸引著越來越多的內地房企選擇新加坡發行REITs上市交易，解決商業房地產企業的長期融資問題。
活動議程
【日期】
2017年11月28日
【地點】
北京千禧大酒店（北京市朝陽區東三環中路七號財富中心）
【主辦單位】
新加坡中華總商會
【支持機構】
亞太商業不動產學院；新加坡交易所
【來賓構成】
僅限受邀嘉賓（參會企業代表應為企業投融資負責人，且每家不超過兩人）
【著裝】正裝（男士無須打領帶）
會議議程
09:00–09:30
來賓登記
09:30–09:35
新加坡中華總商會產業委員會主. 席亞騰資產管理有限公司集團總裁
林惠璋先生致辭
09:35–09:40
全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任、亞太商業不動產學院院長朱淩波先生致辭
09:40–10:10
新加坡交易所執行副總裁、中國區主.席黃良穎先生介紹新加坡REITs市場
10:10–10:25
茶歇
10:25–10:55
星展環亞投資谘詢（北京）有限公司高級副總裁王穎女士介紹新加坡金融投資環境及REITs案例分享
10:55–11:25
11:25–12:00
亞騰資產管理有限公司集團總裁林惠璋先生介紹房地產信托投資及ARA
企業代表交流及問答Q&A環節
12:00–14:00
午餐及交流
2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布的關於《推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》 幾天內涮屏！引起業內人士的熱烈反響。做為中囯第一批金融專業本科畢業生特彆是中房地產基金的一名老兵及最早的研究者、呼籲者和實驗者，今天也來蹭下熱點一一
2002年，在《中國建設報》發表“中國房地產基金悄然萌動”一一被業內詡為中國首篇闡述和探討中國房地產基金的專業文章；
2004年，出席《首屆中國房地產金融發展高峰論壇》做“民間信用與民間融資”主題講演；
2004年，與北美投行家發起策劃中國第一隻房地產基金；
2006年：擔任首屆中國不動產投融資大會組委會副主任；
2009年：做為全國工商聯房地產商會商業不動產專委會主任與中信證券一起籌建中國第一隻商業地產基金
《3隻消費基礎設施REITs獲批 商業地產實現“募投管退”閉環》
新京報 記者 張. 曉. 蘭
2023-11-27 22:26
未來，消費基礎設施REITs的規模有望達到萬億級彆以上。
公募REITs（不動產投資信托基金）發展迎來新突破。
11月26日，證監會官網信息顯示，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤商業REIT”）、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏金茂購物中心REIT”）已正式獲得證監會準予注冊的批複，並在深交所注冊生效。這是商業地產被納入公募REITs以來，第一批正式獲批的3隻消費類基礎設施公募REITs。
業內人士指出，消費基礎設施REITs的推出，對行業而言是重大利好。粗略估計，消費基礎設施REITs的規模有望達到萬億級彆以上，無論是對於REITs市場還是消費基礎設施行業，都會產生實質性的推動作用。此外，對企業來說，也是促進其高質量發展的重要工具。
3隻獲批基金底層資產出租率均超90%
證監會官網信息顯示，華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏金茂購物中心REIT已正式獲得證監會準予注冊的批複，並在深交所注冊生效。其中，華潤商業REIT基金合同期限為28年，準予基金的募集份額總額為10億份；中金印力消費REIT基金合同期限為25年，準予基金的募集份額總額為10億份；華夏金茂購物中心REIT基金合同期限為30年，準予基金的募集份額總額為4億份。
一個月前的10月26日，證監會公開信息顯示，華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“嘉實物美消費REIT”）、華潤商業REIT、中金印力消費REIT4隻產品申報。這意味著，從目前情況來看，僅有嘉實物美消費REIT尚在審批過程中。
值得一提的是，為了獲得資本市場的青睞，三家企業均拿出了優質的底層資產組合。易居企業集團CEO丁祖昱分析稱，這3隻基金的底層資產有三個方麵特征：一是核心城市的優質地段；二是運營效率高、出租率在90%以上；三是盈利狀況良好。
具體來看，華潤相關資產項目為青島華潤萬象城，該項目位於青島市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置較為優越，2023年中期的出租率為98.49%；萬科旗下印力的底層資產為杭州西溪印象城，毗鄰西溪濕地，是杭州城西單體總建築麵積最大的TOD購物中心，出租率達到了99.2%；金茂的相關資產為長沙金茂覽秀城，毗鄰長沙國際文化藝術中心，是金茂商業的第一個覽秀城項目，出租率為98.36%。
公募REITs擴容，房企積極申報
回顧近年來的發展不難看出，我國公募REITs發展趨近成熟。2020年4月，我國境內基礎設施公募REITs試點正式開啟，並經曆了三次重大改動。推行之初，其適用範圍主要聚焦於各類基礎設施以及產業園等項目；2021年6月，保障性租賃住房公募REITs首次納入試點，並擴容至發電和旅遊設施等；2023年3月，公募REITs再次擴容，發改委宣布將優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
“意料之外”是指這三個項目分彆位於青島、杭州、長沙，而不是原來業內預測的北上廣深等一線城市。不過，在他看來，仔細分析也符合商業邏輯，“北上廣深的商業樓宇的租售比低，REITs上市的性價比也低。而長沙是我國房價控製得較好的省會城市；杭州商業氛圍濃厚，現金流回報高；青島項目則區位優勢明顯，耀眼的商業業績有曆史沉澱”。
在亞太商業不動產學院院長朱淩波看來，此前我國購物中心的融資渠道比較單一和匱乏，主要靠一些短貸，這些融資渠道不能解決企業投資與退出的問題。此外，近年來，不少房企相繼遇到償還債務的風險和危機，商業地產作為房地產整個產業鏈中的組成部分，同樣也麵臨較大的壓力和考驗，在此背景下，消費基礎設施REITs的推出，於行業而言，無疑是“雪中送炭”。
非常欣慰的是，經過我們多年的呼籲和努力，中國商業地產基金終於獲政府批準破土成功，也使我們多年的努力。多年的願望修成正果！