2006年，策劃並推出清華大學國際商業地產運營商CREO係列培訓計劃，這是我們首次洞悉中國商業地產發展的重要趨勢，量化的表述即通過培訓產品將行業實踐的經驗和教訓提升為理論反過來指導行業的進步。同時引進和學習美日新的成功模式和先進思想推動中國商業地產的進步和成熟，駛入快速軌道和良性周期。
經過兩年的培訓，我們也在動態關注和研究中國商業地產的主要商業模式和產品模型即城市綜合體。為此我個人在相關報刊和各大論壇上發表了關於城市綜合體的認識和闡述。同時作為學術機構CREO和行業協會CCREC也聯合商業地產的產業鏈各類機構。成立了中國城市綜合體研究中心，並經過一年的研究和探索推出首部《城市綜合體專業報告》，並同時舉辦首屆《城市綜合體高峰論壇》和首個《城市綜合體高級研修班》。通過這套組合拳，引起了業內和各級政府的高度關注和廣泛反響！記得在石家莊的一次商業地產高峰論壇上我做的關於城市綜合體的主題講演當場得到出席會議的商務部領導的興趣和認可，並會後讓秘書專門向我要了原版PPT。合肥市政府也向CCREC發出邀約希望雙方聯合在合肥舉辦城市綜合體高峰論壇一一我們又一次搶占了理論高地，真正兌現了CCREC成立時的引領和推動行業進步的宗旨和諾言。
城市綜合體作為中國商業地產的主流模式，從發韌到發展，表明了中國的商業地產在迅速的成長。但與國際商業地產還有著相當的差距，同時也在探索了自己的模式。
新加坡，日本和美國等發達國家的商業地產，都是專業分工的模式。而不是像中國是一條龍即產生鏈的主體。投資商，建造商，開發商和運營商及物業管理商都是分工協作，各司其職，非常成熟和標準化。特彆是商業地產的主流模式與住宅不同，住宅是銷售型的物業，而商業地產尤其是購物中心，酒店包括寫字樓都持有為主，沉澱了大量的中長期的資金和資產價值。而中國商業地產的主流融資模式是銀行信貸而且是短期信貸模式所謂的短貸長用，所以以萬達為代表的主流開發商發明了城市綜合體這樣的產品模型和商業模式即用住宅、寫字樓和商鋪的分割銷售回流資金，然後去持有酒店和購物中心等資產性物業，最後通過資本市場尋求變現。所以我把中國的商業地產尤其是城市綜合體稱為類金融模式，或者說是被倒逼出來的一種投融資模型。
在濟南房地產高峰論壇上，CCREC主任朱淩波認為，城市綜合體作為城中之城，是一個7天、24小時循環的生活狀態。城市綜合體具備了一個城市微縮版的基本功能：公寓和住宅，集中高端市民，酒店集中外來人群，寫字樓集中高級白領，大賣場則集合了多元人群。城市綜合體一定是城市的中心、副中心和區域中心，一定是城市的公共交通樞紐，特彆是城市快速交通樞紐。而且城市綜合體一定要結合當地的文化形態，保留當地的文脈和商脈。
對於城市綜合體高速發展的原因，朱淩波把它歸咎於現階段金融產品的缺失，最根本的原因就是中國金融創新的嚴重缺失，尤其是商業地產需要前端的那種中長期的低成本的資金的缺失。
尤其城市綜合體最大價值化的資產及資本價值匱乏變現的退路如REITs、上市、資產證券化等產品。這樣就倒逼開發商必須要做一個租售結合的模型，用銷售型的現金流來支持持有物業的成長，不斷利用可銷售部分的資產回流來補充後期運營的成本，導致城市綜合體的快速複製發展。
政府在城市綜合體的發展中也扮演了很重要的角色。目前，各地政府推地都是以混合、綜合用地為主，要求你必須做一個綜合性的產品。這種體量與規模的快速增長是中國商業發展的階段性特征。城市綜合體作為一個產品模型是沒有問題的，包括人流的互動、共享，包括產品能夠代表一個城市形象的名片這樣的建築形態。但其實商業地產核心的最大的增值和價值一定是在持有物業的資產資本變現上，最終商業的核心價值是要盈利。所以中國目前城市綜合體發展的進程，儘管速度規模沒有問題，實際上離城市綜合體終極的價值距離還是非常遙遠的。因為城市綜合體涵蓋著酒店寫字樓、展覽、立體的交通係統，城市綜合體的開發不僅要求開發商的開發建設能力，更考驗著開發商的運營和管理能力。
當綜合體處於開發階段，許多運營問題還未凸顯。但是進入到一個全運營時代的時候，就需要我們一起來思考：
首先，開發商要向運營商或者是開發運營一體化來轉化。第二個趨勢是城市規劃與商業規劃包括交通規劃的一體化。第三個趨勢是開發經營金融產品的一體化。第四個就是建築外部形象與內部經營的一體化。
在杭州城市綜合體高峰論壇上的發言：
“城市綜合體的運營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發展最關鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項目的開業，預示著杭州城市綜合體的發展進入了一個新的水平。
其實杭州引起全國的關注，就是政府提出了一百個城市綜合體，引起了業界的振動，也引起了我們密切的關注。但是坦率講杭州目前沒有建成一個運營非常成功的全國樣板城市綜合體，但是我剛才聽了建委的楊主任講有這麼多項目在策劃中，19個已經在開發運營中，35個在規劃設計中，還有40個在策劃中，未來杭州城市綜合體對中國城市綜合體的發展會帶來哪些想象，非常值得期待。
實際上城市綜合體這些年為什麼引起全國的風起雲湧的追逐，尤其是以地方政府和開發商為主導的模式風靡中國，有三大原因一一
第一政府為什麼要做城市綜合體？因為城市綜合體集聚的功能，我們可以打一個形象的比喻，如果說成是是一個圍棋盤，城市綜合體就是圍棋的眼，每個眼做活了，就會變成一個城市的商業中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，變成人們工作、生活、娛樂、休閒、旅遊一體化的城中城。這就是城市綜合體為什麼有魅力，地方政府願意做城市綜合體無非幾個原因，因為城市綜合體涵蓋著酒店寫字樓、展覽、立體的交通係統，功能體現城市的名片，城市的形象，而且一個大型的城市綜合體拉動的區域的升值、城市的繁榮，成為地方政府的政績工程和形象工程非常重要的一個載體。
第二開發商為什麼願意做城市綜合體？因為城市綜合體是中國房地產開發一個微縮版，涵蓋了房地產開發和城市發展的關鍵要素，而且最重要的是在中國商業地產中長期開發運營缺少金融品種的前提下，是個最好的資金產品循環的模型。因為住宅銷售產品回籠的資金可以支持持有型物業的長期經營。還有一個重要的原因就是城市綜合體地標性、形象性，集聚性和規模性，也是開發商與地方政府博弈中一個很重要的砝碼。
中國房地產發展的曆史，真正進入商業地產的時代是2002年，城市綜合體的曆程也就不足五年，我們現在已經誕生了中國的主流開發商像萬達、寶龍、華潤、中糧地產等。尤其商業地產轉型的二八和七三比例都把城市綜合體作為唯一甚至是主要的商業產品模型，可以看到城市綜合體在中國房地產發展，尤其是未來的城市化進程當中將起到一個什麼樣的重要作用。
第三投資者和消費者為什麼青睞城市綜合體？中國改革開放30年有幾個重要的數據，一個是城市化的進程，現在已經46.6%，正好進入到70%的加速期，城市化、郊區化包括縣域城鎮化正成為中國經濟發展的主流模式。第二個就是中國的交通係統，我們說的交通係統主要是立體的交通係統，包括快速路、高速路、城市的主乾道，包括這種城鐵、高鐵、地鐵，軌道交通一體化的TOD交通係統。第三個就是中國人口的快速增長和城市化，人們在消費水平、消費理念在迅速的提高和升級，種種的元素加在一起，還有一些軟性的要素，就是中國人們生活發展隨著消費水平理念的提高，尤其是節假日經濟的發達，休閒、娛樂已經成為人們維持城市與自然，科技與文化，包括追求物質與精神的一個平衡的最好的重要的場所。在國外不僅有人均GDP這樣一個指數，還有一個指數也是中國目前沒有的人均幸福指數。城市綜合體作為一個城中城，是人們追求城市生活一個重要的載體，所提供的綜合的環境、多元的公共中心已經成為人們追求城市化生活中最重要的場所和集合性的目的地。所以這三點原因推動了中國城市綜合體快速發展。
《影響城市未來一一首屆中國城市綜合體高峰論壇在京成功舉辦》
2009-06-24
眾所周知，中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，推進中國的城市化進程，房地產尤其是商業地產是最具前導性和拉動性的行業力量。隨著房地產市場的階段性調整和相對飽和，資產型、經營型商業地產特彆是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發動機，也天然成為中國城市化的主力引擎和城市形象名片。
為此，由全國工商聯房地產商會主辦，國際購物中心協會特彆支持，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會承辦的“百強城市百強綜合體之2009中國城市綜合體高峰論壇”經過5個月的精心籌備，近日在京舉行。
本次綜合體高峰論壇上，來自全國各地的政府領導、行業領導、協會領導、商業地產、旅遊地產及房地產開發投資企業，投融資、商業運營管理、酒店、服務等企業及機構中高層管理人員300餘人齊聚一堂，以金融創新和綜合體成功案例的研習為導向，就中國目前的商業不動產和城市綜合體的發展現狀和開發、融資、招商、運營、管理等諸多方麵問題進行了深度的交流。
來自政府相關部門的領導，國務院發展研究中心信息中心主任程秀生、國土資源部總規劃師胡存智和商務部商貿服務司副司長王曉川就經濟周期和行業政策做了精辟解讀和預測。
來自商會和金融機構的專家，全國工商聯房地產商會會長聶梅生、建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東、中信證券房地產金融高級副總裁周芊和民生銀行房地產金融事業部總裁楊毓等針對中外不動產金融模式、中國未來REITs之路和中國商業不動產的多元化和證券化融資等行業的焦點話題進行了係統理論闡述和專業操作講解。
而來自全國的商業不動產和城市綜合體的品牌和連鎖企業寶龍集團董事長許健康、中糧置業集團副總裁暴雪鬆、複地集團副總裁程新華，特彆是成長企業上海大寧國際商業廣場總裁鄭秉澤、國瑞興業董事長張章筍和北京新中關總經理王海，來自海外的新加坡凱德置地和全球知名的美國設計機構RTKL的 高層，對商業不動產特彆是城市綜合體的全程運營和管理分彆從綜合體的全程運營和管理分彆從各自的成功模式和差異化競爭展開了精彩的講演和對話。
據介紹，本次論壇的主要目的就是探討中國城市綜合體開發與運營管理成功模式，搭建中國城市綜合體開發與投資融資合作平台，以求推動政府、企業“共同建築城市”願望的達成，從而有效促進中國商業不動產健康、持續發展。
就城市綜合體（HOPSCA）而言，主要集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會展中心（vention）和公寓（Apartment）等於一體的大型公共商業設施，近幾年正成為中國房地產開發和發展的主流商業模式，從某種意義上講，中國未來城市開發的競爭也是綜合體的標誌性競爭。
萬達集團、中糧集團等行業領袖企業更提出隻做城市綜合體的發展戰略引領著行業的發展，而杭州、沈陽等代表性二線城市更提出未來城市建設、招商和開發主要以城市綜合體為主，找到了中國城市化發展的方向，拉開了中國城市化進程序幕，開啟了中國城市綜合體發展的元年。
“百強城市百強綜合體之2009中國城市綜合體示工程“推介活動自2009年3月啟動以來，得到廣大城市綜合體開發商的大力支持，中國城市綜合體示範工程的遴選和推介，其主要目的就是通過對全國已經開發、正在開發、新近規劃與即將開發的城市綜合體項目的專業遴選和推介，城市綜合體的成功開發經驗和運營模式，為行業發展提供可借鑒與學習的樣板和標杆，傾力助推中國商業不動產和城市綜合體的模式化和特色化的進步。
通過目前眾多綜合體項目開發企業的申報，數十個項目提供了申報方案，經過全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會專家評審委員會的嚴格評審，目前最具代表性的項目從眾多報名送審方案中脫穎而出，通過申報，經過全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會專家委員會的綜合評審，由吉林市世貿廣場建設有限公司開發的吉林?世貿廣場，西安市宏府房地產開發（集團）有限公司開發的陝西西安?宏府嘉會廣場，安徽蕪湖恒達花木城有限公司開發的安徽蕪湖-金都檀宮，中凱企業集團?杭州中江置業有限公司開發的浙江杭州?東方紅街，無錫經發置業有限公司開發的江蘇無錫?經發新城商業廣場等項目榮獲“2009年度中國城市綜合體示範工程”榮譽稱號。
世界城市發展史證明城市的發展史在某種意義也是城市建設的發展史。就中國房地產開發以市建設而言，每一個城市的發展和開發都離不開這些專注於城市建設的開發者的身影。正是這些具有社會責任感的堅強執行者，以自己的專業和執著的力量推動著城市建設的發展，推動著中國房地產業的進步。我們更不能缺少榜樣的力量，也不能忽視這些特殊貢獻人物，他們以自己的力量積極引導城市建設的發展觀，推動著中國城市的建設和房地產的開發。
在本次論壇中，推出了吳為兵、王雲龍為代表的中國城市建設特殊貢獻人物，以趙偉民為代表的中國城市綜合體金牌操盤手，正是因為這些人的特殊貢獻和他們的努力進取，為中國城市建設和綜合體的營銷創造了可行的戰略和策略，並作為中國城市綜合體開發建設的開拓者、先行者，避免了中國城市建設和房地產開發可能要走的彎路，為行業的健康發展做出了他們應有的貢獻。
《2010中國城市綜合體專業研究報告》在京發布