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洪祿承倒是沒賣關子。他的理由就一條。房地產能否搞好，關鍵就在地段。價值高低完全是因地段的繁榮程度而定的。
哪怕是現在國家現行的計劃經濟下的租房政策，商業用房也得根據地段劃分級彆，房租差距能有好幾倍呢。
而他的底氣呢，就是來自於他已經確信無疑，使館區周邊地帶必將成為京城經濟最繁榮的新興商業區。
至於為什麼這麼說？理由也很簡單。
城市內繁榮地段的形成都是有原因、有規律的。就像水往低處流一樣，財富和人口也會源源不斷向富人多的地方彙聚。從無例外。
從曆史上看，京城曆來有“東富西貴”之說。
清王朝愛新覺羅的子孫和大部分滿洲王公都居住在西城區，這是“東富西貴”中“西貴”的含義。而東城，聚集了京城中最有影響力的官僚政客、最豪奢的富商巨賈，和其餘八旗名門世家。他們共同構成了“東富西貴”中“富”的一群。
也正是有了這兩大消費群體，才形成了“東四、西單、鼓樓前”的三大鬨市商業區。
而前門地區的繁榮因素要複雜一些。
那裡屬於內城與外城交界之地。最早是明成祖設立的工匠商業區。
至清代時，逐漸發展成了各路外地客商，和內城、外城居民雲集交易的大市場。不但附近增設了各類專業市場，也有青樓、戲園子、遊藝場和酒樓。
清末民初，更受益於京城火車站的設立。
這樣，靠著京城百姓、外地客商、各路旅客這些綜合客源，才保證了這裡的持續興旺發達。
至於“王府井大街”完全屬於後起之秀。
這個商業區的形成隻得益於一點，就是八國聯軍占領京城之後，洋人作為勝利者在東郊民巷獲得了駐兵權，並長期聚居於此。靠這些洋人的日常生活所需才使得這裡的商業日益繁榮。
其餘的例子更數不勝數，如津門、滬海的租界，戰亂時候的昆明、重慶，全都是因為特殊曆史環境下各路財力聚集，才造成房價飛躍、持續地上漲和城市大發展、大繁榮。
那麼最後說到眼前，京城如今最有潛力，富人最多的地區是哪兒呢？恐怕最無可爭議的就是這個使館區了。
還彆看現在那片地方屬於城市邊界，荒涼得很。可隨著外國人越來越多，這裡已經注定會成為未來的膏腴之地。
相反，如今的荒僻反倒成了一種優勢，完全可以用最小的代價把原有居民安置好。把不怎麼樣的格局推到重來。
照洪祿承的規劃，這幾條大街新蓋好的樓房全走上層路線，絕對不分配，除了出租給外國人，主要銷售目標對準的京城少數富裕階層和歸國華僑、僑屬。
當然，一切公用的服務設施也會與城市其他地方有所區彆，要按照外國人的生活水準和需求設立。
總之，就是全力打造出一個城市中的富人區來。
隻要這個概念一旦被人們所認可所接受，就會引得人人向往之，財富也就會自動凝聚到這裡。一旦成勢，剩下的事兒再不用發愁了……
洪祿承的設想，讓洪衍武老半天都說不出話來。
不為彆的，隻為他自己明明知道未來的曆史走向，可他就是做不到像父親這麼篤定地判定商機。因為他搞不清其中的商業邏輯，一旦有些條件變了，他就不免含糊、遲疑。